Se stai pensando che gli investimenti immobiliari siano un'ottima possibilità di alti guadagni a rischi contenuti, allora conoscere come si fa davvero a sapere quanto si guadagna da un'operazione immobiliare è una cosa che probabilmente sarà di tuo interesse.
Per questo ti parlerò oggi dei due modi principali di calcolare il guadagno di un investimento immobiliare. E lo farò con un esempio.
Ammettiamo che tu riesca a comperare un immobile pagandolo 200.000 Euro. Dopo sei mesi (periodo abbastanza comune nelle operazioni immobiliari) riesci a venderlo a 270.000 Euro.
Calcoliamo adesso il ritorno dell'investimento (ROI: return on investment) che ti dirà quanto l'operazione è stata per te conveniente. Lo facciamo sottraendo dal ricavo della vendita (270.000 Euro) il tuo investimento nell'operazione (200.000 Euro) e dividendo il risultato per l'investimento stesso e moltiplicando infine il tutto per 100.
Quindi: ROI = ((270.000 - 200.000) / 200.000) * 100) = 35%.
Il tuo ritorno di investimento sulla base di sei mesi è stato del 35%. Il ROI annuale è invece il doppio (70%) perché guadagnare il 35% in sei mesi equivale a guadagnare il 70% in un anno. Un ROI così ti dice che per ogni 100 Euro che hai investito, in un anno ne hai guadagnato 70. In questo esempio, ai fini della semplicità, non vengono prese in considerazione le tasse che in un calcolo reale andrebbero invece conteggiate.
IL ROE
Ma attenzione: il valore fornito dal ROI è certamente un indicatore interessante della riuscita dell'investimento. Ma non è abbastanza. Ed il motivo principale sta in una caratteristica degli investimenti immobiliari, comune anche ad altri tipi di investimento, che però nelle operazioni immobiliari assume un'importanza assoluta.
Ed è proprio questa caratteristica, assieme ad alcune altre, a rendere il mercato immobiliare così interessante dal punto di vista dei ritorni degli investimenti. Ed è sempre questa caratteristica quella sfruttata da coloro che con gli investimenti immobiliari sono diventati ricchi.
Ciò di cui ti sto parlando è la possibilità da parte tua di pagare l'immobile che poi rivenderai, solo in piccola parte con denaro davvero tuo. L'altra parte verrà invece da denaro di altri, ad esempio da un prestito concesso dalle banche.
Vediamo come la cosa funziona in numeri e perchè è così interessante. Modifichiamo l'esempio precedente e ammettiamo che questa volta dei 200.000 Euro iniziali necessari per l'acquisto, solo 20.000 siano messi direttamene da te. Gli altri 180.000 sono messi dalle banche che ti hanno concesso un mutuo: una differenza notevole rispetto al primo caso.
Per questo motivo questa volta assieme al ROI calcoleremo anche il ROE (Return on Equity) che terrà conto di questa essenziale differenza. Al calcolo del ritorno adesso c'é chiaramente da aggiungere il costo del mutuo, ammettiamo 9.000 Euro.
Quindi per il ROI: ROI = ((270.000 - (200.000 + 9000)) / (200.000 + 9000)) * 100 = circa 29,2% su sei mesi -> circa 60% all'anno
Per il ROE invece: ROE = ((270.000 - (200.000 + 9000)) / 20.000) * 100 = circa 305% sempre su sei mesi -> circa 600% all'anno
Come puoi vedere, benché guardando solo il ROI sembrerebbe che il secondo investimento sia sfavorevole rispetto al primo (60% all'anno contro 70%) andando a guardare il denaro davvero da te investito le cose cambiano totalmente. Il ROE ti dice infatti che investendo soltanto 20.000 Euro, sei riuscito di fatto ad avere un ritorno di più del 600% all'anno.
Il ROE tiene quindi conto del fatto che nel secondo investimento tu hai impegnato solo 20.000 Euro, contro i 200.000 del primo. Il secondo investimento ti permette quindi di non impegnare lasciando immobilizzato, e quindi momentaneamente infruttuoso, un grande capitale. Ed è proprio di questo che il ROE tiene conto.
Probabimente adesso ti sarà chiaro del perchè e come chi si è arricchito attraverso gli investimenti immobiliari lo ha fatto molto spesso cercando elevati ritorni e impiegando i soldi di altri.
E ti sarà anche chiaro del perchè, al contrario di quanto all'esterno possa apparire ad un profano, nel mercato immobiliare è possibile operare anche con pochissimi soldi e ottenere ottimi profitti. Chiaramente se sai come farlo.
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