Investimenti immobiliari: come sapere quanto guadagni

Se stai pensando che gli investimenti immobiliari siano un'ottima possibilità di alti guadagni a rischi contenuti, allora conoscere come si fa davvero a sapere quanto si guadagna da un'operazione immobiliare è una cosa che probabilmente sarà di tuo interesse.

Per questo ti parlerò oggi dei due modi principali di calcolare il guadagno di un investimento immobiliare. E lo farò con un esempio.

Ammettiamo che tu riesca a comperare un immobile pagandolo 200.000 Euro. Dopo sei mesi (periodo abbastanza comune nelle operazioni immobiliari) riesci a venderlo a 270.000 Euro.

Calcoliamo adesso il ritorno dell'investimento (ROI: return on investment) che ti dirà quanto l'operazione è stata per te conveniente. Lo facciamo sottraendo dal ricavo della vendita (270.000 Euro) il tuo investimento nell'operazione (200.000 Euro) e dividendo il risultato per l'investimento stesso e moltiplicando infine il tutto per 100.

Quindi: ROI = ((270.000 - 200.000) / 200.000) * 100) = 35%.

Il tuo ritorno di investimento sulla base di sei mesi è stato del 35%. Il ROI annuale è invece il doppio (70%) perché guadagnare il 35% in sei mesi equivale a guadagnare il 70% in un anno. Un ROI così ti dice che per ogni 100 Euro che hai investito, in un anno ne hai guadagnato 70. In questo esempio, ai fini della semplicità, non vengono prese in considerazione le tasse che in un calcolo reale andrebbero invece conteggiate.

IL ROE
Ma attenzione: il valore fornito dal ROI è certamente un indicatore interessante della riuscita dell'investimento. Ma non è abbastanza. Ed il motivo principale sta in una caratteristica degli investimenti immobiliari, comune anche ad altri tipi di investimento, che però nelle operazioni immobiliari assume un'importanza assoluta.

Ed è proprio questa caratteristica, assieme ad alcune altre, a rendere il mercato immobiliare così interessante dal punto di vista dei ritorni degli investimenti. Ed è sempre questa caratteristica quella sfruttata da coloro che con gli investimenti immobiliari sono diventati ricchi.

Ciò di cui ti sto parlando è la possibilità da parte tua di pagare l'immobile che poi rivenderai, solo in piccola parte con denaro davvero tuo. L'altra parte verrà invece da denaro di altri, ad esempio da un prestito concesso dalle banche.

Vediamo come la cosa funziona in numeri e perchè è così interessante. Modifichiamo l'esempio precedente e ammettiamo che questa volta dei 200.000 Euro iniziali necessari per l'acquisto, solo 20.000 siano messi direttamene da te. Gli altri 180.000 sono messi dalle banche che ti hanno concesso un mutuo: una differenza notevole rispetto al primo caso.

Per questo motivo questa volta assieme al ROI calcoleremo anche il ROE (Return on Equity) che terrà conto di questa essenziale differenza. Al calcolo del ritorno adesso c'é chiaramente da aggiungere il costo del mutuo, ammettiamo 9.000 Euro.

Quindi per il ROI: ROI = ((270.000 - (200.000 + 9000)) / (200.000 + 9000)) * 100 = circa 29,2% su sei mesi -> circa 60% all'anno

Per il ROE invece: ROE = ((270.000 - (200.000 + 9000)) / 20.000) * 100 = circa 305% sempre su sei mesi -> circa 600% all'anno

Come puoi vedere, benché guardando solo il ROI sembrerebbe che il secondo investimento sia sfavorevole rispetto al primo (60% all'anno contro 70%) andando a guardare il denaro davvero da te investito le cose cambiano totalmente. Il ROE ti dice infatti che investendo soltanto 20.000 Euro, sei riuscito di fatto ad avere un ritorno di più del 600% all'anno.

Il ROE tiene quindi conto del fatto che nel secondo investimento tu hai impegnato solo 20.000 Euro, contro i 200.000 del primo. Il secondo investimento ti permette quindi di non impegnare lasciando immobilizzato, e quindi momentaneamente infruttuoso, un grande capitale. Ed è proprio di questo che il ROE tiene conto.

Probabimente adesso ti sarà chiaro del perchè e come chi si è arricchito attraverso gli investimenti immobiliari lo ha fatto molto spesso cercando elevati ritorni e impiegando i soldi di altri.

E ti sarà anche chiaro del perchè, al contrario di quanto all'esterno possa apparire ad un profano, nel mercato immobiliare è possibile operare anche con pochissimi soldi e ottenere ottimi profitti. Chiaramente se sai come farlo.

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Sheikh Coast Diving & Kiting Center

Lo Sheikh Coast Diving Center è sempre stato considerato uno dei più comodi ed esclusivi Diving di Sharm proprio per la sua posizione centrale fra Tiran e Ras Mohammed, ma soprattutto grazie alla sua esclusiva Marina privata che permetta a tutti i nostri ospiti di partire con le barche proprio davanti al diving evitando così interminabili attese al porto principale di Sharm.
Sheikh Coast Diving Center è presente all’interno del Domina Coral Bay Hotel a Sharm el Sheikh dal 1994.
Sempre alla ricerca del massimo rendimento e dell’ alta qualità dei servizi, Sheikh Coast Diving Center investe molto sulle risorse umane cercando di formare interamente il proprio personale, garantendo un addestramento adeguato in un clima professionale e divertente.
Il personale Sheikh Coast si impegna a dare a tutti i propri ospiti cortesia, amicizia, onestà, competenza e professionalità.
La nostra struttura e le nostre barche offrono confort, igiene, pulizia efficace manutenzione e integrità ambientale.
La nostra attrezzatura delle migliori marche e qualità sempre revisionata e in buone condizioni

Marketing e Vendite

Adottiamo un sistema di vendita che assicura le richieste dei nostri ospiti,innovativo e creativo.
Presentiamo i nostri prodotti subacquei e non e le nostre gite in barca con onestà e chiarezza con scrupolosa attenzione per i dettagli e i fatti.
Effettuiamo periodici corsi di aggiornamento per seguendo la tendenza del settore subacqueo e turistico.
Utilizziamo gli indirizzi e-mail per mandare ai clienti Sheikh Coast una newsletter per le offerte speciali in bassa stagione e per le migliori offerte di hotel e tour operator nostri collaboratori.

Sheikh Coast diving center ha un’organizzazione commerciale basata sulla vendita diretta, e un sistema amministrativo e di prenotazione che permette sempre il contatto fra partners e ospiti

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Cittadinanza cipriota tramite investimento

Fonte | SFM Offshore

Isola di Cipro

Il governo di Cipro ha recentemente pubblicato i nuovi criteri per la naturalizzazione degli stranieri che investono a Cipro. I ricchi investitori che soddisfano i criteri da poco introdotti possono ottenere la cittadinanza cipriota.

La naturalizzazione è regolata dalla Legge sui Registri della Popolazione 2002-2011. Tradizionalmente, l’acquisizione della cittadinanza tramite naturalizzazione è condizionata alla durata della residenza mentre si lavora legalmente a Cipro e altri fattori quali: relazioni familiari e l’intenzione di continuare a vivere e lavorare a Cipro dopo la naturalizzazione.

Eccezionalmente e a prescindere dalla durata della precedente residenza a Cipro, persone con un alto capitale netto e investitori possono essere naturalizzati sulla base di altre considerazioni. Il Consiglio dei Ministri ha la facoltà, per motivi relativi al bene pubblico, di approvare la naturalizzazione di una persona che apporta un contributo significativo alla Repubblica. I motivi relativi al bene pubblico sono elencati in una recente decisione del Consiglio dei Ministri.

Un investitore straniero può essere naturalizzato se soddisfa i seguenti criteri:

1. Ha investimenti immediatamente disponibili del valore di almeno €10 milioni che includono proprietà immobiliari, azioni o titoli registrati ed emessi a Cipro.

2. Ha costituito una o più società controllate dall’investitore, aventi un fatturato di almeno €10 milioni all’anno nei tre anni precedenti la domanda di naturalizzazione o almeno 1/3 dei dipendenti di queste società sono ciprioti.

3. L’investitore o le società di sua proprietà o i fondi dei quali l’investitore è il beneficiario hanno risparmi in banche di Cipro per almeno €15 milioni. I risparmi devono essere depositati per un periodo minimo di cinque anni.

4. Sulla base dei suddetti criteri, l’investitore possiede proprietà del valore di almeno €15 milioni.

5. Ha costituito società gestite a Cipro. Le società hanno, nei tre anni precedenti la domanda, contribuito all’economia di Cipro in media per almeno €500.000 all’anno, sotto forma di pagamento di tasse, IVA o di acquisto di servizi professionali.

6. Ha raggiunto l’età di trent’anni, non ha precedenti penali ed ha acquistato una casa a Cipro del valore di almeno €1 milione che utilizza come residenza permanente.

Se queste condizioni vengono soddisfatte, il Consiglio dei Ministri dovrà informare il Parlamento e prendere la decisione finale riguardo alla naturalizzazione del richiedente. Sulla base delle tendenze attuali, si può dedurre che queste domande vengano considerate positivamente dal Consiglio dei Ministri e dal Parlamento.

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Investire in immobili all'estero: opportunità di guadagno senza rischi

In una situazione macro-economica come quella attuale il problema che l’investitore deve affrontare è dove trovare un investimento che crei un rendimento positivo e che al tempo stesso sia privo dei rischi di mercato. Negli anni passati per rispondere a questa domanda ci si poteva affidare all’investimento obbligazionario con titoli di stato, quando i tassi riuscivano a superare l’inflazione attesa e quella percepita, oppure si andava alla ricerca di titoli pur sempre obbligazionari ma con un rischio emittente un po’ più elevato unito a rendimenti superiori rispetto a quello dei titoli dei Paesi sovrani.

Oggi per ricercare un’attività priva di rischio e comunque profittevole ci si deve affidare ad altri tipi di investimento. Lo scenario mondiale è profondamente mutato e scosso dagli ultimi eventi che hanno sconvolto la percezione del rischio e le attese di rendimento di ogni singolo risparmiatore. Il mercato obbligazionario dei titoli di Stato pur mantenendo un certo grado di sicurezza non rende come si vorrebbe, anzi siamo arrivati al paradosso che non solo non riesce a coprire l’inflazione ma Bot a 3 e 6 mesi non riescono nemmeno a coprire le spese della loro emissione. Se ci si spinge più a lungo termine il rendimento atteso è veramente basso ed oltretutto con l’aumento dei tassi di interesse che si prospetta, il valore del titolo in portafoglio cala drasticamente.

Anche gli stessi Paesi sovrani non sono più affidabili come un tempo e il rischio di investire sul loro debito è fortemente aumentato. Senza andare a scomodare gli investitori colpiti dai Bond Argentini, basta ricordare cosa è successo molto recentemente in Europa con il caso della Grecia sull’orlo del tracollo che doveva tirarsi dietro anche altri Paesi Europei. Chi aveva investito nei loro Bond ha rischiato di vedere il proprio patrimonio andare in fumo.

Lo stesso dicasi per le obbligazioni cosiddette “corporate” di grandi aziende e di grandi banche. Per spuntare un rendimento superiore rispetto ai titoli di Stato, si investe sul debito delle imprese ma con il rischio maggiore che l’impresa, più dello Stato, è soggetta a fallimento e qui citare il caso Lehman Brother’s è sin troppo scontato. Una grande Banca d’Affari americana, la quarta per patrimonialità e flottante che fallisce mandando sul lastrico milioni di risparmiatori in tutto il mondo anche a discapito di un Rating fino al giorno prima assolutamente affidabile.

Il mondo cambia e si evolve, è giunto il momento di cambiare anche le strategia di investimento per poter cogliere tutte le opportunità nel mondo rispondendo all’esigenza di come investire i risparmi senza rischi. A tale domanda si risponde con gli investimenti immobiliari all’estero che grazie alla nostra società hanno le caratteristiche di rendimento certo e crescita di valore nel tempo uniti alla sicurezza ed alla garanzia di un capitale protetto dagli andamenti del mercato. Il vostro investimento immobiliare potrà solamente crescere offrendovi una plusvalenza superiore a qualsiasi tasso del mercato mobiliare ma con la garanzia di un investimento che non perde valore grazie alle scelte che la nostra società analizza e sviluppa per vostro conto approfittando dei prezzi bassissimi del mercato immobiliare e della valorizzazione certa di immobili di pregio in località esclusive e ad alta potenzialità di sviluppo.

Fonte: Investire in  immobili all'estero

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Le Seychelles rafforzano la propria posizione di leader in materia di prestazioni offshore

Fonte | SFM Offshore

Al fine di rimanere sulla lista bianca dell’OCSE e non essere considerato un paradiso fiscale, il governo delle Seychelles ha modificato la legge riguardante le società offshore (International Business Companies Act, 1994). Le modifiche sono entrate in vigore in data 22 dicembre 2011 e non comporteranno alcun pericolo per la riservatezza delle società fondate nel Paese, bensì l’opposto.
In sintesi, la modifica (sezione 65) esige che le società trasmettano copie di ogni documento concernente la compatibilità all’agente registrato della società, oppure che provvedano ad informare l’agente registrato circa il luogo di conservazione della suddetta documentazione.

Di per sé non si tratta di un’esigenza legale che prevede il mantenimento della contabilità, bensì indica semplicemente che l’agente registrato dev’essere a conoscenza dell’indirizzo fisico presso il quale saranno custoditi i documenti (ossia ricevute, fatture ecc.) che permettano di stabilire la contabilità (se necessario). I documenti possono essere conservati in qualsiasi luogo che venga ritenuto adeguato da parte dei direttori, oppure presso gli uffici dell’agente registrato.

Inoltre, la nuova legge prevede che tale documentazione debba essere conservata per sette (7) anni, a partire dalla data delle transazioni alle quali fa riferimento.

Siamo convinti che la presente modifica rafforzerà la struttura legale delle società fondate nelle Seychelles, poiché le banche e gli altri partner commerciali saranno maggiormente interessati a lavorare con società incorporate in giurisdizioni non ritenute paradisi fiscali e che figurino sulla lista bianca dell’OCSE.

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