Analisi del mercato immobiliare europeo

Nel suo ultimo “THINK” report, Henderson Global Investors analizza il mercato immobiliare europeo, con particolare riguardo al “paradosso” relativo al timing dell’investimento che gli investitori immobiliari si trovano ad affrontare.

I fatti suggeriscono che gli investitori e i finanziatori stanno ancora operando in un contesto di avversione al rischio, focalizzandosi quasi esclusivamente su asset core.

Secondo la visione di Henderson, gli investitori immobiliari dovrebbero considerare una maggiore propensione al rischio per poter beneficiare dell’attuale premio sul rischio e della ripresa del ciclo degli affitti.

Soprattutto, gli investitori trovano un premio più elevato sul rischio per l’esposizione su segmenti al di fuori del prime.

I principali argomenti a sostegno di questa tesi sono riassumibili nei seguenti punti:

• Sono stati fatti progressi significativi dall’inizio della crisi economica e attualmente i dati economici indicano una ripresa modesta, con una stima di crescita annua media del PIL pari al 2,5% nei prossimi tre anni per i principali Paesi europei.

• Almeno per quanto concerne i prime asset, la ripresa del ciclo degli affitti è prossima e dovrebbe iniziare a pesare sulla valutazione degli investimenti. Tipicamente il mercato degli affitti si muove in ritardo rispetto agli indicatori economici. Infatti, le recessioni passate dimostrano che possono essere necessari 2-3 anni dal punto più basso del declino economico prima che anche gli affitti raggiungano il bottom. Questo significa che i mercati immobiliari europei inizieranno a registrare una crescita degli affitti tra la metà del 2011 e la metà del 2012. In realtà, la stabilizzazione potrebbe giungere anche prima in assenza di un boom edilizio.

• L’over renting non rappresenta un problema, gli affitti con contratti di locazione che scadono intorno al 2014 e il 2015 dovrebbero potenzialmente beneficiare della fase di re-letting in un contesto di crescita accelerata degli affitti. Inoltre, i periodi di crescita significativa degli affitti sono soliti attirare gli investitori speculativi che ricercano in particolare contratti vicini alla scadenza o immobili non ancora occupati.

• In particolare, come stiamo assistendo nel ciclo attuale, bassi livelli di nuova offerta supportano una crescita tecnica del valore degli affitti, anche in un contesto di lenta ripresa economica.

Alice Breheny, Head of Research di Henderson Global Investors, ha commentato: "In genere, le richieste sono più elevate in corrispondenza del picco del ciclo degli affitti, quando il mercato ha già attraversato una fase di crescita sostenuta: gli investitori tendono infatti a guardare indietro al trend di crescita e a proiettarlo sul futuro. Al contrario, entrando in una fase precedente rispetto agli altri con il mercato ancora ai minimi, gli investitori possono partecipare appieno alla ripresa del ciclo degli affitti.

Sulla base delle attuali previsioni economiche che suggeriscono che la ripresa continuerà e i rendimenti obbligazionari si attenueranno, crediamo che gli investitori immobiliari dovrebbero considerare una maggiore propensione al rischio per beneficiare del premio attuale e del prossimo ciclo degli affitti.”

[ Fonte: Fondionline.it ]